La destinazione di appositi spazi a parcheggio, secondo quanto stabilisce l’art. 18 della legge 765 del 1967, costituisce un limite legale alla proprietà.
Pertanto, in caso di trasferimento della stessa, il vincolo risulta automaticamente trasferito senza necessità, ai fini della sua opponibilità, di autonoma trascrizione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO  - Il Tribunale di Taranto, con sentenza non definitiva del 13 aprile/17 settembre 1990, pronunciando sia sulle domande proposte, nei confronti della società di fatto tra Giacomo A. e Rodolfo A. e nei confronti di G. Lucia, da alcuni proprietari del complesso edilizio immobiliare sito in Taranto via Cesare Battisti n. 321 e 329/E (più precisamente … omissis … sia sulle domande proposte da … omissis …, volontariamente intervenuti in corso di causa, sia, infine, sulle subordinate domande riconvenzionali della società di fatto dei fratelli Giacomo e Rodolfo A. e della G. , dichiarò la nullità della clausola dei contratti di compravendita degli appartamenti del complesso immobiliare che riservavano ai venditori la proprietà ed il godimento delle aree di parcheggio più analiticamente descritte nella relazione del consulente tecnico, dichiarò il diritto reale d'uso sulle predette aree dei proprietari delle unità immobiliari, accertò, così come richiesto dai fratelli A. , il diritto di questi alla integrazione del prezzo di compravendita in relazione al diritto reale trasferito sulle aree di parcheggio con la compravendita degli appartamenti, dichiarò la nullità del contratto di locazione delle predette aree stipulato tra i fratelli Giacomo e Rodolfo A. e G. Lucia per l'esercizio di una autorimessa con custodia, dichiarò, cosi come richiesto con subordinata domanda riconvenzionale dalla G. , il diritto di questa, nei confronti del Fallimento della società di fatto dei fratelli Giacomo e Rodolfo A. , intervenuto in corso di causa a seguito del dichiarato fallimento della predetta società, al risarcimento del danno conseguente alla dichiarazione di nullità del suo contratto locativo.
Con separata ordinanza il tribunale rimise le parti dinnanzi a sé per la quantificazione dei danni subiti dalla G. e dei danni pretesi dai proprietari degli appartamenti per il mancato godimento, dalla data di compravendita, delle aree di parcheggio.
Con sentenza definitiva del 5 agosto/1 settembre 1999 il g.o.a. del tribunale di Taranto, ritenendo che, in forza della riserva di appello espressa dalle parti la sentenza non definitiva non lo vincolasse nella pronuncia definitiva sulle domande proposte dalle parti, rigettò sia le domande principali dei proprietari del complesso immobiliare che condannò al pagamento delle spese processuali in favore del Curatore del Fallimento dei fratelli A. , sia le domande "degli altri intervenuti"
Questa sentenza, con atto notificato sia al Curatore del Fallimento dei fratelli A. sia alla G. , sia alla società C. s.r.l., che, in quanto acquirente, in data 19 gennaio 1996, dei diritti reali residuati ai fratelli A. dopo la compravendita degli appartamenti, era intervenuta nel giudizio dopo la sentenza non definitiva pronunciata dal giudice di primo grado, venne impugnata da … omissis …
La sentenza venne impugnata anche, con appello incidentale, da S. Aldo, anche quale erede di P. Maria, e da S. Antonio, Angela ed Innocenzo P., anch’essi eredi di P. Maria, e da S. Angela, inoltre, quale successore di B. Mario.
Con sentenza in data 23 marzo/8 maggio 2002 la Corte di appello di Lecce, riformando la sentenza definitiva del giudice di primo grado, condannò il Fallimento della società di fatto Fratelli A. , G. Lucia e la società C. a rilasciare ai proprietari del complesso immobiliare, appellanti, gli spazi destinati a parcheggio dagli stessi rivendicati, condannò gli appellanti predetti a pagare le integrazioni del prezzo per loro rispettivamente stabilite nella relazione del consulente tecnico richiamata in sentenza, compensò tra le parti le spese del doppio grado precisando di non essersi pronunciata sulla domanda risarcitoria proposta dalla G. in primo grado, nella subordinata ipotesi in cui fosse stata accolta la domanda di rilascio delle aree di parcheggio dalla stessa condotte in locazione, essendo una simile pronuncia preclusa dalla carenza di una impugnazione sul punto della sentenza definitiva di primo grado.
La Corte di appello: a) ha anzitutto rilevato che il giudice di primo grado non avrebbe potuto modificare la pronuncia della sua sentenza non definitiva che aveva accertato la nullità della clausola dei contratti di compravendita degli appartamenti che escludeva dalla vendita il diritto di utilizzazione degli spazi destinati ad area di parcheggio, dichiarato il diritto dei venditori alla integrazione dei prezzi di vendita, dichiarato la nullità del contratto di locazione stipulato dalla società di fatto dei fratelli A. e G. Lucia, dichiarato il diritto della G. , nei confronti del locatore, al risarcimento del danno; b) ha conseguentemente dichiarato che la sentenza definitiva deve essere riformata sul punto senza necessità di remissione delle parti al giudice di primo grado; c) ha poi precisato che, in assenza di impugnazione, le predette pronunce della sentenza non definitiva debbono considerarsi passate in giudicato con conseguente necessità di completare le statuizioni contenute nella sentenza non definitiva con la pronuncia sui profili delle domande non ancora considerati nella predetta sentenza e, più specificamente, la domanda di rilascio delle aree destinate a parcheggio, quella di risarcimento dei danni subiti dai proprietari degli appartamenti del complesso immobiliare per la diversa destinazione delle predette aree, la domanda di liquidazione delle integrazioni dei prezzi di compravendita degli appartamenti dovute dagli acquirenti in relazione al valore del diritto alla utilizzazione delle aree di parcheggio da loro rivendicato; d) ha, conseguentemente, condannato il Fallimento della società di fatto Fratelli A. al rilascio, in favore dei proprietari degli appartamenti, appellanti, dello spazio vincolato a parcheggio e quest'ultimi al pagamento, in favore del curatore del fallimento predetto, delle somme necessarie per l'integrazione dei prezzi di compravendita degli appartamenti nella misura indicata, per ciascuna parte, nella relazione del consulente tecnico; e) ha espressamente chiarito di omettere ogni pronuncia sulla domanda risarcitoria della G. non avendo questa parte impugnato la sentenza definitiva che "nulla ha statuito in proposito".
La sentenza della Corte dì appello di Lecce è stata impugnata sia dalla G. con ricorso principale per cassazione, sia dalla società C. , con ricorso incidentale. Hanno resistito, con tre distinti controricorsi: a) la Curatela del Fallimento della società di fatto Fratelli Giacomo e Rodolfo A. ; b) G. Vittorio; c) S. Aldo, anche quale erede di P. Maria, S. Antonio, Angela ed Innocenzo P., anch’essi eredi di P. Maria, e S. Angela, inoltre, quale successore di B. Mario.
A seguito della rinnovazione della notifica del ricorso eseguita dalla G. , secondo quanto disposto da questa Corte, sulla base della rilevata nullità delle prime notifiche, eseguite mediante consegna ai difensori delle parti di una sola copia dell'atto, si sono costituiti anche L. Raffaele, M. Maria, F. Antonia per eccepire la nullità della notifica del ricorso nei loro confronti eseguita presso il difensore, nonostante il decorso dell'anno dalla pubblicazione della sentenza.
Le altre parti non hanno spiegato attività difensiva.
Sono state depositate memorie nell'interesse della ricorrente principale.
Motivi della decisione
l. I due ricorsi debbono essere anzitutto riuniti siccome proposti contro la medesima sentenza.
2. Deve essere subito disattesa l'eccezione di nullità della notifica del ricorso eseguita, per rinnovare la prima notifica viziata, nei confronti di L. Raffaele, M. Maria e F. Antonia, mediante consegna delle copie dell'atto al loro comune difensore piuttosto che, trattandosi di notifica dopo il decorso dell'anno dalla data di pubblicazione della sentenza, mediante consegna a loro personalmente, nei rispettivi luoghi di residenza, come prescritto dall'art. 330 c.p.c.
L'eccezione si basa su un principio di diritto indubbiamente corretto, avendo le sezioni unite di questa Corte recentemente chiarito, componendo un contrasto giurisprudenziale sul punto, che nei giudizi di impugnazione, la notificazione dell'atto di integrazione del contraddittorio in cause inscindibili ai sensi dell'art. 331 c.p.c., qualora sia decorso oltre un anno dalla data di pubblicazione della sentenza, deve essere effettuata alla parte personalmente e non già al procuratore costituito davanti al giudice che ha emesso la sentenza impugnata (sent. 1.2.2006 n. 2197).
Ma il vizio dedotto, atteso il collegamento fra il luogo ed il difensore che ha ricevuto l'atto ed il destinatario, è solo causa di nullità sanabile ex tunc per effetto della costituzione il giudizio delle parti alle quali la notificazione era diretta ed in concreto sanata, quindi, dato che le predette parti si sono appunto costituite, sia pure per eccepire la nullità.
Con il primo motivo del ricorso principale si addebita alla Corte di merito l'errore di non avere rimesso le parti al giudice di primo grado così come è previsto nei casi di accertata la nullità della sentenza da questo emessa ai sensi dell'art. 354 c.p.c. Infatti, si chiarisce, la stessa Corte di merito ha riconosciuto che la sentenza non definitiva avrebbe dovuto impedire al giudice di primo grado di riesaminare le questioni decise, essendo privo della relativa potestas decidendi e che la violazione del predetto divieto si risolve in una violazione del giudicato.
La gravità dell'errore, si aggiunge, è resa più evidente dalla circostanza che la società C. non aveva partecipato al giudizio di primo grado e che trattenendo il processo per la decisione, la Corte di merito ha perciò privato la predetta parte di un grado di giudizio.
3.1. Il motivo è manifestamente infondato.
I casi che impongono la remissione della causa al giudice di primo grado sono espressamente indicati dagli artt. 353 e 354 c.p.c. che rispettivamente si riferiscono alla riforma, in appello, della sentenza (di primo grado) dichiarativa del difetto di giurisdizione, alla declaratoria della nullità della sentenza di primo grado per vizio della notificazione della citazione introduttiva o per assenza di un contraddittore necessario o per erronea estromissione di una parte o per omessa sottoscrizione (art. 161 secondo coma c.p.c.), all'accertamento, in appello, della erronea declaratoria, con la sentenza del giudice di primo grado, della estinzione del giudizio.
Al di fuori dei predetti casi l'art. 354 citato espressamente nega la possibilità di una remissione della causa al primo giudice, con disposizione che la dottrina più tradizionale e la giurisprudenza concordano nel ritenere conforme alle norme della costituzione, ove non vi è affatto garanzia del doppio grado di giurisdizione, la quale, per altro, non implica affatto che la causa sia decisa nel merito da due giudici di grado diverso ma semplicemente che la lite sia sottoposta all'esame successivo degli stessi (sent. n. 8993 del 05/06/2003).
Nel caso in esame la Corte di appello di Lecce ha riformato la sentenza definitiva del giudice di primo grado per errori o vizi che non ne hanno prodotto la nullità né, soprattutto, possono ricollegarsi alle cause di nullità indicate dai citati artt. 353 e 354 c.p.c.
La Corte territoriale, accertato l'errore di giudizio, ha dunque correttamente proceduto all'esame nel merito dei motivi di appello pronunciando sugli stessi.
4. Con il secondo motivo si denuncia la "falsa applicazione della norma che consente l'appello solo alla parte soccombente e non anche alla parte vittoriosa". Si afferma che il giudice di merito ha errato nel ritenere precluso l'accertamento del diritto della G. al risarcimento dei danni conseguenti all'annullamento del contratto locativo delle aree di parcheggio del complesso edilizio solo perché è mancato un appello incidentale della stessa contro la sentenza definitiva senza avvertire che tale sentenza aveva respinto la domanda di accertamento della nullità del contratto locativo e che, pertanto, la G. era da considerare parte vittoriosa priva di interesse ad impugnare la sentenza.
4.1. Il motivo coglie solo un errore nella motivazione della sentenza impugnata che non può dare luogo alla cassazione della sentenza.
La sentenza definitiva del giudice di primo grado non ha respinto la domanda riconvenzionale proposta dalla G. ma ha solo omesso di pronunciare su tale domanda, in relazione alla quale nella sentenza non definitiva aveva accertato il diritto della G. al risarcimento del danno preteso nei confronti del Fallimento della società Fratelli A. , perché essa era stata proposta solo in caso di accoglimento della domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione degli spazi destinati ad area di parcheggio e perché tale condizione, nell'ottica del giudice che ha pronunciato la sentenza definitiva, non si era verificata a causa del rigetto delle domande di accertamento del diritto degli attori, proprietari degli appartamenti del complesso edilizio e del conseguente rigetto della domanda di accertamento della nullità del contratto locativo delle predette aree. La G. , dunque, non poteva considerarsi soccombente nei confronti del Fallimento della società dei fratelli Giacomo e Rodolfo A. dato che la sentenza non definitiva aveva riconosciuto il fondamento della sua domanda risarcitoria e quella non definitiva aveva solo omesso di procedere alla liquidazione del danno da risarcire perché aveva negato la condizione (l'accertamento, cioè, della nullità del contratto di locazione dello spazio destinato ad area di parcheggio) alla quale essa era stata subordinata e che della pretesa risarcitoria era premessa indispensabile.
Affiora cosi con estrema evidenza l'errore dell'argomento giuridico utilizzato dalla Corte territoriale per sostenere la giuridica impossibilità di una sua pronuncia sulla domanda riconvenzionale risarcitoria proposta in primo grado dalla G. nei confronti del Fallimento della società Fratelli Giacomo e Rodolfo A. .
L'onere di impugnazione presuppone, infatti, la soccombenza della parte dato che, in mancanza, manca l'interesse ad impugnare, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come essenziale requisito del diritto di azione o di eccezione e, per costante giurisprudenza di questa Corte, quindi, anche del diritto di impugnazione principale o incidentale) della sentenza (sent. n. 22346 del 18/10/2006 ? rv. 592766?; sent. n. 12153 del 23/05/2006 rv. 589164 sent. n. 18169 del 09/09/2004 rv. 576912).
La decisione deve, tuttavia, considerarsi corretta giuridicamente per altro decisivo motivo.
L'art. 346 c.p.c. espressamente pone sulle parti l'onere di riproporre, in appello, le domande e le eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado.
L'appello, infatti, è costruito dal codice di rito come gravame ad effetto devolutivo limitato ai soli motivi di censura ed alle domande ed eccezioni riproposti dalle parti nei rispettivi atti, salve le questioni rilevabili di ufficio.
Ciò implica, per la parte vittoriosa che voglia mantenere una sua subordinata domanda riconvenzionale, l'onere di riproporre in appello tale sua domanda per il caso in cui sia in tale grado accolta la domanda dell'attore dalla quale era fatta dipendere la domanda riconvenzionale e dipendeva, in concreto, l'interesse alla predetta domanda.
Nel caso in esame risulta dalla sentenza impugnata (in particolare dalle conclusioni delle parti in essa riportate) che la G. non ha riproposto e reiterato la sua richiesta di liquidazione del danno che avrebbe potuto riportare ove fosse stata accolta la domanda, proposta nei suoi confronti, di accertamento della "nullità" della locazione (rectius inopponibilità della locazione ai proprietari degli appartamenti titolari del diritto di utilizzazione dell'area di parcheggio) essendosi limitata ad una domanda di accertamento della “nullità” della sentenza e di remissione delle parti al giudice di primo grado.
Per quanto erroneamente giustificata, deve, quindi, ritenersi conforme al diritto la decisione con la quale il giudice di appello, pur dando atto, nella motivazione della sentenza, del passaggio in giudicato della pronuncia dichiarativa del diritto al risarcimento del danno della G. , ha ritenuto di non potere procedere alla liquidazione del danno. Ciò che esclude la possibilità della cassazione della sentenza determinando solo la necessità di correzione della motivazione ai sensi della disposizione dell'art. 384 ultimo comma c.p.c.
5. Con il terzo motivo si denuncia una evidente contraddizione in cui sarebbe incorso il giudice di merito che, per un verso riconosce che la sentenza non definitiva del giudice di primo grado “era ormai divenuta giudicato” e per altro verso nega il diritto della G. alla liquidazione dei danni connessi alla accertata inefficacia del contratto di locazione degli spazi destinati ad aree di parcheggio.
5.l. Neanche questo motivo può essere condiviso.
Come si è chiarito, la Corte territoriale non ha negato il diritto della G. al risarcimento del danno dalla stessa preteso, ed in relazione al quale ha, anzi, riconosciuto che vi era stato, nella sentenza non definitiva, un accertamento non gravato di appello e perciò definitivo, ma ha solo ritenuto di non potere procedere alla liquidazione, nel quantum di questo danno, per l'assenza di una domanda di parte. Non vi è, dunque, la contraddizione logica denunciata, nel motivo in esame dovendosi negare che la omessa liquidazione del danno implichi revoca della condanna generica al risarcimento di questo danno o comunque il diniego di questa condanna.
6. Con il quarto motivo si denuncia “omessa e/o carente motivazione” avendo il giudice di merito omesso di spiegare la ragione per la quale la G. debba rilasciare gli spazi destinati ad aree di parcheggio quando "oggi" il soggetto attivo del rapporto è la società C. e non è il fallimento della società Fratelli Giacomo e Rodolfo A. . Manca, inoltre, la specifica indicazione delle aree da rilasciare e, comunque, la indicazione del termine di rilascio, così come prescritto dall'art. 56 della legge n. 392 del 1978.
6.1. La prima censura del motivo è inammissibile e comunque manifestamente infondata. Anzitutto essa è priva di interesse per la G. alla quale è indifferente l'individuazione del soggetto proprietario delle aree di parcheggio da rilasciare ai proprietari degli appartamenti del complesso edilizio.
La censura non indica, poi, se ed in quale atto dei precedenti gradi di merito sia stata eccepita la carenza di titolarità passiva del rapporto.
Deve perciò ritenersi che essa proponga, così, una questione di fatto mai dedotta nei precedenti gradi di merito e non deducibile quindi per la prima volta in cassazione. Non diversa conclusione ove la questione fosse stata dedotta data l'evidente carenza, nella censura, del requisito della autosufficienza. La censura è, infine, manifestamente infondata.
È ben vero che anche la sentenza impugnata riferisce che con contratto in data 1 gennaio 1986, la società C. ha acquistato la proprietà “dell'area controversa” tanto da giustificare la sua pretesa al pagamento delle integrazioni del prezzo dovute dagli acquirenti dei singoli appartamenti del complesso immobiliare che rivendicano il riconoscimento del loro diritto di uso sulla predetta area. Ma si tratta,di un contratto che, in quanto successivo alla data di notifica degli atti di citazione introduttivi del giudizio di primo grado promosso dai diversi proprietari degli appartamenti del complesso edilizio, avrebbe prodotto una successione a titolo particolare nel rapporto di locazione in pendenza del predetto giudizio e perciò governata dalla disposizione del primo e del terzo comma dell'art. 111 c.p.c. a norma del quale, se nel corso del giudizio si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie salvo che il successore non sia intervenuto nel processo chiedendo ed ottenendo dalle parti l'estromissione dell'alienante.
Nel caso in esame, in mancanza di estromissione, il processo è dunque legittimamente proseguito tra le parti originarie del rapporto locativo e la sentenza è stata legittimamente emessa nei confronti del Fallimento della società di fatto locatrice della superficie destinata ad area di parcheggio, con gli effetti propri previsti dall'ultimo comma dell'art. 111 c.p.c. La seconda censura trae alimento da una errata lettura della sentenza impugnata che indica con precisione, attraverso il rinvio al parere del consulente tecnico di ufficio, le superfici che avrebbero dovuto essere riservate per il parcheggio della auto dei condomini dello stabile e che il Fallimento della società di fatto dei fratelli A. è stato condannato a rilasciare con sentenza vincolante, come si è detto, anche nei confronti della società C. .
La terza censura ignora del tutto che il provvedimento di fissazione della data di rilascio dell'immobile locato, ex art. 56 della legge n. 392 del 1978, è privo di carattere decisorio, sicché la relativa omissione non può giustificare l’impugnazione per Cassazione, ben potendosi provvedere al riguardo in sede di esecuzione (sent. n. 1704 del 12/03/1984; sent.. n. 134 del 14/01/1989; sent., n. 4004 del 05/04/1995: sent. n. 12463 del 11/12/1998; sent. n. 11063 del 15/07/2003). Per altro giova anche rilevare che la disposizione dell'art. 56 invocata con la censura in esame si riferisce alle controversie tra il locatore ed il conduttore, non ai casi di rilascio per effetto dell'azione reale esercitata da un terzo estraneo al rapporto locativo.
7. Con il primo motivo del ricorso incidentale proposto nell'interesse della s.r.l. C. si denuncia “omesso esame della questione principale chiaramente prospettata dalla C. , violazione e falsa applicazione dell'art. 2652 primo comma n. 6 c.c., art. 360 n. 5 e 3 c.p.c.”. Si addebita alla Corte di merito di avere del tutto trascurato la domanda con la quale la C. aveva chiesto che fosse dichiarata la inopponibilità, nei suoi confronti, degli eventuali diritti dei proprietari degli appartamenti del complesso edilizio dato che la loro domanda non era stata trascritta prima della trascrizione del contratto che aveva trasferito alla predetta società tutti i diritti sull'immobile che erano residuati in capo alla società di fatto dei fratelli A. dopo la vendita degli appartamenti.
7.1. Il motivo è manifestamente infondato avendo questa Corte ripetutamente chiarito che il vincolo a parcheggio stabilito ed imposto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce con la proprietà senza bisogno di trascrizione, al pari di ogni altra limitazione legale della proprietà, con la conseguenza che la domanda diretta all'accertamento del diritto di uso derivante da quel vincolo, ancorché fondata sulla nullità delle clausole negoziali concordate in violazione del vincolo stesso, non è soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 6 c.c. (sent 14/11/2000 n. 14731 e sent. 20/10/2003 n. 15670).
8. Con il secondo motivo si denuncia la”violazione e falsa applicazione dell'art. 1424 c.c., motivazione illogica e contraddittoria su un punto decisivo sottoposto all'esame della Corte di appello ovvero omesso esame del medesimo punto art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.”. La Corte territoriale, si afferma, ha errato nel negare il diritto della C. alle integrazioni del prezzo di compravendita degli appartamenti dovute dai rispettivi acquirenti per effetto dell'accertato diritto degli stessi alla utilizzazione delle aree di parcheggio dato che, se è vero che il contratto di compravendita degli appartamenti è stato stipulato con la società Fratelli Giacomo e Rodolfo A. , è anche certo che, con l'alienazione, da parte di quest'ultimi, dei diritti che a loro rimanevano sul complesso edilizio dopo la vendita degli appartamenti deve ritenersi trasferito anche il diritto alle integrazioni di prezzo.
8.1. Anche questo motivo deve considerarsi infondato.
La Corte di merito non ha affatto ignorato l'eccezione della società C. che opponeva e rivendicava il proprio diritto alla integrazione del prezzo avendo espressamente negato il fondamento di questa pretesa rilevando che “il corrispettivo si riferisce al prezzo stipulato tra i costruttori e gli acquirenti al fine di riequilibrare il relativo sinallagma contrattuale mentre la successiva pattuizione intercorsa tra la società C. e la società di fatto dei fratelli A. ha dato origine ad un diverso rapporto negoziale al quale i condomini acquirenti sono rimasti estranei e sul quale nessun diritto può accampare la C. s.r.l.”.
Contrariamente a quanto si afferma con la censura in esame, vi è dunque puntuale motivazione sulle pretese della C. relative alle integrazioni del prezzo di compravendita degli appartamenti.
La motivazione predetta è, poi, perfettamente in linea con i principi di diritto ripetutamente affermati, in analoghe fattispecie, da questa Corte che, in particolare, ha chiarito, nella sentenza 9/9/2003 n. 13143, come "in tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, ai sensi dell'art. 18 della legge n. 765 del 1967, qualora operi per legge a favore degli acquirenti delle singole unità abitative il diritto di uso del parcheggio in contrasto con la volontà contrattuale, i diritti alla integrazione del prezzo, che ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto, spetta al venditore originario ma non al terzo eventuale successivo acquirente dell'area, che è estraneo al contratto tra il venditore e gli acquirenti (sul punto vedasi anche sent. 10 aprile 1993 n. 4622).
9. La rilevata infondatezza dei motivi che li sostengono conduce al rigetto sia del ricorso principale che di quello incidentale.
10. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese del giudizio in. cassazione tra la ricorrente principale ed il ricorrente incidentale. Ma anche fra i controricorrenti ricorrono giusti motivi dì compensazione delle predette spese.
PQM
La Corte, riunisce i ricorsi e li rigetta compensando tra le parti le spese del giudizio in cassazione